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Norman | 25th Jan 2008, 7:21 PM | 理財投資 | (2006 Reads)

現時市面上不斷在吹噓銀行減息,利息追不上通脹,樓價勢必上升,地產經紀不斷在慫湧客人買樓保值,入市要趁手,否則就買不到,那現在是否應該馬上追入呢。

其實面對目前的負利率狀況,很多人都希望買樓保值,甚至是用收租來代替收息,但入市前其實應該要考慮清楚的。首先是經紀佬所說的,都是報喜不報憂,樓價真是形勢大好嗎?不妨看看過去幾個月的基金經理推介吧,環球股市升到上高位,不是還在吹噓今年升了多少,明年預期還會再升多少,那些市場或股票值得吸納等嗎?但現在跌了這麼多,誰還會找他們翻舊賬!

 

其實股票下調是遲早發生的事,尤其是國內很多股票,PE都升上50倍,甚至100倍以上,純以投資角度看,要50年甚至100年才可以回本,這是合理的投資嗎?但基金經理現在就懶理了,反正佣金收了,輸贏是貴客自理。

 

同樣的情況,現在你去買樓,1%佣金經紀也是穩袋的了,至於之後如何,就各安天命了。買樓是一個長期投資,入市前應考慮清楚,否則一旦做錯了就後悔莫及。舉例來說,現在利率趨跌,樓價上升了很多,原先節省的利息早就給樓價上升抵消了,假如未來這10-20年,利率回升至合理水平,每月的樓按是否還可以負擔呢?假如供樓利率升至10%,會否出現美國次按的問題,無力償還呢?

 

假如無力償還,需要固定每月還款額,而用攤長還款期的方法,這增加的年期會是多少呢?80年代是一個高通脹年代,當年就有人面對加息兩厘,但在不增加供款的情況下,還款期由十年變為20年,這不是開玩笑,而是實實在在的發生過!

 

假如經濟前景好,就業前景理想,置業安居是個不錯的選擇,但假如面對經濟可能衰退,甚至就業也可能出現問題,就要考慮清楚了。尤其是現在的新樓,貴得像搶錢一樣,一個單位動輒500萬以上,甚至是過千萬,就算你有這負擔能力,你甘願為了買這一層樓而為地產商和銀行打一世工嗎?

 

至於那些想買樓收租的,更要計清楚實際收益,並非如表面所說的這麼高,又或者轉租為買的,更是沒有認識清楚真正的支出!

 

一個典型的例子,說收租回報率有5%,表面看很吸引,但實際上又如何,在扣除所有潛在的支出後,回報可能只得3-3.5%,萬一要訴諸法律,收益就更低,假如不考慮樓價的潛在升幅,買外幣存定期好過!

買樓收租有甚麼潛在支出,列一些出來參考吧:

 

現時很多租約都是全包的,即包括管理費,差餉,地租,甚至還有傢俬、電器等,另外業主要支付物業稅,物業的室內和電器維修,和現在開始實行的每20年外牆大修等工程支出,假如你的租客不依期交租,你可能還要面對其他額外開支,例如找銀行、律師或代理人每月收租的代理服務費,萬一要上法庭打官司的律師及訴訟費,執行封租和收樓的執達吏等費用,這些費用,動輒以千或萬做單位,所以買樓收租是否真的如此吸引!自己慢慢算吧!

 

至於轉供為買的,更是要小心,以先前的例子為例,租約所包括的,是定額的支出,在租約期內,支出都是固定的,承擔額外支出的風險是業主,但當你轉為業主之後,面對的是浮動的支出,至於是賺了或是賠了,也要看你的運氣,不妨來比較一下吧:

 

原先包在租約裡的,全部要自己支付,包括每月管理費,差餉,地租等。還有的是所有傢俬、電器,要自己付錢買回來,維修也要自己負責,將來大廈公契內規定的範圍,一切支出,也要自己支付,包括外牆維修,甚至是地契內的斜坡,維修費也要支付。近期政府財政理想,差餉尚可以寬免,但地租還是要照交,一旦財政不理想,甚至調高差餉徵收率,則額外的支出,又是你自己負責支付,最大的風險,是樓價下跌,來個負資產,或高通脹再來,銀行瘋狂加息,以上所說的,並非靠嚇,而是千真萬確要面對的可能性。

 

所以,物業買賣是一項長線投資,買賣之前應該充份考慮和認識以上所講的事項,確認自己有這需要和有這財政能力,才好進行買賣,否則一旦做錯了,到時面對的是財政和心理壓力,甚至把原先的投資大計搞亂,到時是得不償失!


[4]

感謝你的大文,令我的思路更完整了。

林芸生
[引用] | 作者 林芸生 | 26th Jan 2008 1:42 AM | [舉報垃圾留言]

[3] Re: 莊尼芬洛夫斯基
莊尼芬洛夫斯基 : 說得好﹐不介意我在博客中推介你這篇文章吧﹖
當然不介意啦,謝謝你的推介,讓更多人知道這些潛在的風險。

Norman
[引用] | 作者 Norman | 26th Jan 2008 1:13 AM | [舉報垃圾留言]

[2]

當人人都搶的時候,人便失去分析的能力

浪聲
[引用] | 作者 浪聲 | 25th Jan 2008 8:51 PM | [舉報垃圾留言]

[1]

說得好﹐不介意我在博客中推介你這篇文章吧﹖

莊尼芬洛夫斯基
[引用] | 作者 莊尼芬洛夫斯基 | 25th Jan 2008 8:19 PM | [舉報垃圾留言]